北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

疫情期间朋友拿延庆的别墅找我抵押，800万的借了550万，合法手续。到期了也没还钱，现在我看这房也就值600万了，我怕接下来继续下跌，就算不跌也快等于本金+利息了。请问我是不是应该现在就申请拍卖还款啊？或者将这别墅过户有意义吗？

A：

1、800的降到600，一般不至于这么大的跌幅。别墅因为装修的差别很大，百万差价不算什么特殊的，所以未必是真跌了200。这还是到现场问当地中介吧，他们能给出相对准确的估价。

2、别墅类的不太算投资品，远郊的投资性更弱，都是自住为主的。但未必是直接下跌，大多数都是涨的慢，远远落后于普宅。这我也不知道是哪个小区，只能说继续下跌的可能性不大，但大概率是升值落后大盘。利息这就自己算吧，觉得不划算了就尽快申请。别墅的流动性弱，不好卖，弄不好得拍卖好几次。

3、过户的话就是自住为主了，这看自己的喜好，投资是意义不大的。这钱借了几年了？假定3年，每年10%都是30%利息了。550*1.3=715万，要是我就尽快申请拍卖了。

仅供参考。

二

Q:

最近我想在北京买房，非常困惑。我是刚需小白，工作地点是海淀，目前总价预算在350。想买个两室一厅的，通勤方便些，以后想置换更好的位置。

目前有这么几个选择：

1）南三环片区，目前只能够到95-99年间的无电梯的板楼，或有电梯的塔楼，比如西罗园之类的片区。   

2）青塔片区的老点的板楼或塔楼，或新一点的二类经济适用房。   

3）玉泉路片区的老楼。如果通勤距离远的话，还能够到。  

4）海淀北区的新一点的经济适用房。如果增加预算到400万，能够到北苑的比如黄金苑这样。

我目前比较困惑的点在于，如果预算在350，我的还贷压力还在能接受的范围，但是担心这些老房子会贬值（以后贷款年限很短，无电梯不受欢迎等）。如果考虑5年后置换，是否不划算？不知道这几个片区里面有没有相对比较保值的建议呢？还是应该放弃交通的便利，选择海淀北区？或者您是否有更好的建议呢？

如果预算抬到400，首付已超预算，需要借钱，经济压力会非常巨大，但是不知道跟南三环，青塔相比，北苑是否应该冲一冲？当然按照350的预算，还有一个选择就是选择新一点小区的一室一厅，能够到的比如远洋山水，保利欣苑，珠江骏景，合立方，天畅园之类的。希望章哥帮忙解解惑，给点儿建议。不知道您怎么看？

A：

1、有点儿乱，感觉跟高考选专业似的，几乎就是自己瞎琢磨。

2、先明确一点吧，李嘉诚有句名言是“房产的价值由什么决定？地段、地段，还是地段儿”。房龄是保值的重要因素，但不是决定因素。东西海的老破小动辄十多万，凭什么啊？就凭借地段儿内的配套呗，学区、商业和交通，以及整体氛围才是基础价值，跟房龄有关系，但不起决定作用。打个比方这就跟搞对象似的，小姑娘只看重帅不帅，岁数大点儿就知道考虑更实际的条件了。

成熟板块的老房是保值最稳妥的，就是跟随板块平均大盘，不吃亏不占便宜。劣势是流动性弱，所以更适合长期持有的。

3、另外如果注重保值，地段儿之后就是产品性质，首选商品房，之后是公房、福利房、保障房和安置房回迁房。这相当于学历，清北985的一般都比蓝翔技校的发展好些。但在产品上可以结合房龄，年轻时文凭的作用更大，都退休了也就无所谓了，退休金都是按比例上涨，学历高的没太多额外利好。

4、简单说吧，如果就是350，那就首选玉泉路石景山的，比如鲁谷74号院就有这价位的，保值挺好不落后。如果400那就看远洋山水，同一个板块的商品房。

其他的算了，都属于想捡漏儿的，但肯定捡不着。比如保利欣苑的小区挺好，可这预算估计只能买到带硬伤的一居室，占不到真正的便宜。珠江骏景是曾经的南城第一粤派豪宅，现在这价格还像吗？北苑谈不上冲不冲的，不是多强的板块，比新北苑相差不少呢。而且这预算也买不到板块内保值好的，所以意义不大。

5、其他的不多说了，简单就是这情况。我建议是别期望值太高，这预算基本就是自住为主，能兼顾保值不落后就挺好了。预算看自己了，这外人不好建议。常规建议真要压力大就别努了，投资的第一原则是避险，不追求暴利，资金增加不多的情况下也几乎做不到。

仅供参考。

三

Q:

今年抓紧出手了无学区的顶楼老破小，虽然赔钱卖，不过能出手已经是万幸。夫妻两35岁，孩子三岁，考虑到夫妻的通勤、孩子上学，老人同住带孩子的需求，想在朝阳区亚运村地区买一个三居的学区房。首付750万，贷款属于二套，目标是1000万左右的房子。（商品房贷款187万的话，就再借点首付，如果是公房就满贷300万左右）。需求：电梯或者是矮楼层的楼梯房，学校朝外或者嘉铭都可以。预计居住至少10年以上。

现在有一些困惑，想请教您。

1、慧忠里的三居vs安慧北里四个园的三居，都是90年代的公房，您觉得从实际居住体验、房产保值增值、孩子上学来说，哪更合适？

2、近期又扩大范围看了看慧忠北里的三居，能比慧忠里便宜一点，面积可以买大一点，又有点犹豫。如果我们可以接受小学普通一点，初中能进朝外，那从房子保值增值和居住体验来说，慧忠北里是不是比慧忠里更合适一些。

3、知道塔楼现在不流行了，但是为了孩子上学，也是预算有限，2000年左右的电梯塔楼和90年代的楼梯房板楼，怎么选？

4、中介介绍一些资金周转方案，经营贷靠谱吗？毕竟不是小钱，也不是短期的事，我们有点不放心。因为父母卖了老家的房产全力支持我们，第一次买房也不懂，以前匆忙上车现在亏本卖出，希望第二次买房能跟上大盘。

A：

1、居住体验我不知道，看自己的感受了。只能说慧忠里的溢价比安慧北里高，居住的性价比就更低点儿了。上学肯定是朝外更强，这没什么可说的。嘉铭则是东区比西区的成绩好，所以西区的溢价我都觉得有些被高估了，也不是太划算。保值来说都有点儿风险，慧忠里在17630闹多校的时候可是受过冲击的，多跌了10%，第二年看没实行才逐渐涨回来。那如果高峰期过去，这两所学校的溢价率或许都会受到些影响。但如果是在两个里选的话还是慧忠里吧，毕竟学校好，过了高峰期只要是单校就支撑大。

2、慧忠北里就不算学区房了，几乎没溢价的，所以才有价格差。这没法比较，配套不同，只能看家长重视什么。更重视教育就是慧忠里，溢价高也没办法；重视房子就是北里，而且真要是小学多校了北里能占便宜。但不敢保证，朝阳的特色很难改变，过了高峰期大概率仍然是单校。

3、塔楼也得看户型，户型好的话也不比板楼弱，顶多是传导排序靠后而已。这都是看具体产品的，没有统一标准。房子是用来住的，更宜居的才保值好。只能说在同等情况下首选板楼，有没有电梯都无所谓，别选顶层底层就行。

4、经营贷理论上有风险，现实中没什么。2020年深圳做的很疯狂，央行让彻查，但这种情况都是自查，深圳汇报说没发现什么问题，事情也就过去了。这随便找个代理机构问问吧，有的是，代理的各银行产品也都差不多，真要用的时候再选个信誉好的。

5、要不也看看嘉铭东区或陈分的吧，学校也都很好，溢价都低于这俩学校。千万左右甚至能买到没什么溢价的了，相对更合适。反正之前是这种情况，现在也应该差不多吧。

仅供参考。

四

Q:

孩子们打算在北京朝阳买个小房（因预算较低），在中介的引导下看了双柳巷的老破小。房价还可以，只是房龄太老了！又有另外的朋友推荐北花园小区，不知二者怎么选？值不值得购买？将来能不能出手？是否保值？

A：

1、北花园现在有能交易的吗？这里是拆迁安置房，三定三限三结合的性质，我没听说这里有对外销售的，是不是没房本的私下交易啊？如果是的话就考虑好，这种交易不受法律保护，除非是知根知底，否则有可能在将来惹麻烦。

2、如果北花园的有房本能合法办手续，那如果是短期三五年持有就买这里。毕竟房龄新，流动性强，短期内社区品质或许能保持，不吃亏。如果是长期持有那就买双柳巷的吧，占不着便宜也没风险。而安置房一般都是房龄新的时候受追捧，如果物业不给力就损耗的快，质量也未必多强。

3、另外还一点地段儿的因素。本来双桥就不算多强，被公路河道和铁道所分割，不好规划也很难引进大型配套。而北花园则更是边角，但凡好地段儿也不会拿来盖安置房，好地块人家还留着卖钱呢。所以都是短期没什么，时间长了或许和其他板块的差距就比较明显了。

4、值不值得没标准，看自己的需求，自住就值得，只是不算投资房而已。将来出手倒没什么，看价格了。保值只能说不占优，普通吧。

仅供参考。

五

Q:

新北京人，宝宝即将出生，目前是在亦庄有套回迁房，犹豫是否应该换到东城。我在东三环上班，老公在亦庄，如果换过去的话交通是个问题，但从学校角度不知道值不值？另外是买房后只能增加100w的预算，因为是二套资格了不能多贷款。我看您说东城的学区溢价比东城高，那添的这预算是不是就等于学区溢价了？另外我们在天津有套小房，买了没派上用场，现在价值100多点，也犹豫是否卖掉？

A：

1、天津的我不懂，都不知道什么行情。不过房子是用来住的，如果确定用不上的话就换掉吧。反正我在天津的房子是早给卖了，跟北京相比除了价格之外各方面不占优。

2、我也不知道亦庄现在的溢价率是多少，之前是15%吧。那东城的普通学区房是30%，相差15%。100/0.15=666，也就是说，如果现有房产价值在500多万或以上的话，那增加的100万就等于是溢价了。除非是现有房产价值低到400，那100万中能有一部分不是，但也没差多少。

另外计算了置换的税费没有？假定是600万总价的话就是至少20多万，跟增加100万预算相比有些不太划算。总价再高就更不划算了，这让中介给算算吧。

3、从学校讲也未必真能合适。毕竟东城是执行多校最彻底的，而亦庄既然是买的早就能单校，也就是稳妥性高。就算人大附在目前还赶不上东城的牛校，但也肯定比普校要强啊。而且亦庄还有继续提升的预期呢，概率比较大。

4、总之我觉得这种置换的意义不大，通勤耽误了，辅导孩子都受影响；增加的预算不多，税费不划算；从确定性强的换到派位的，也有赌的成分。所以再考虑一下吧。

仅供参考。

六

Q:

学区房人口减少后的入学确定性就增加了，那应该升值吧？打个比方买彩票，不知道能不能中的时候才两块钱一张，如果概率增加就会涨价了对吧？

A：

1、这道理用在彩票上当然是对的，因为这是纯粹的概率游戏，并没有考虑供需关系，也就是不涉及买卖双方商品和购买者的数量变化。而学区房的价值更多是由供需关系决定，概率的作用并不大。

彩票是绝对的以小博大，中奖率非常低。而学区房在单校时是赌的是80%起的概率，多校后赌的是至少也在学区内，进入对口校的概率也在60%以上，并不算低。儿童减少后也不过是恢复单校时的概率，变化不是很大。

2、彩票和房子完全不受同一种商品，这属于偷换概念了，还是以供需关系为主的商品来类比吧。比如幼儿园，前几年公办的是得连夜排队，这时间精力成本相当于溢价吧？那现在很多幼儿园都缺孩子了，只要报名就能上，你觉得还有人连夜排队吗？

票贩子也是，在春运和专家号紧俏的时候都多给黄牛钱，那如果以后可以随便买到了，还有人给黄牛溢价吗？

房子也一样，以公寓为例，前些年爆炒时溢价都很高，但这些年没人抢了，升值也就逐渐趋缓，多数都落后于大盘了。其他的还有海景房、写字楼、商铺等等，例子很多，但连一个买家减少后还涨价的案例都没有。

3、当然，我也认可确定性增高后的价值提升，但这更大的可能是造成两极分化。假定一个学区内有一所牛小一所普小，在多校的情况下学区房的溢价率一致。但在儿童减少后，更大的可能是牛小的学区房价值提升，而普小的价值下降。至于是否会涨价降价就看到时候的政策和供需了，我认为是溢价率都会受影响，但普小的受影响更大。

4、总之彩票的价格是由概率决定的，与供需无关，就算只有一个人购买也未必能中奖。而学区房的概率虽然可以改变，但更大的因素是供需。如果十件商品只有五个人购买，那在概率100%的情况下还或许降价呢。

仅供参考。

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