今日（8月18日）市场重回跳水剧本，上证指数早盘冲高，午后跳水跌1%，两市超4000只个股下跌，外资连续10日净卖出近550亿元，市场情绪较差。地产板块也难独善其身。

龙头房企方面，金地集团（600383）跌超4%，新城控股（601155）跌逾3%，万科A下跌超1%。代表A股龙头房企行情的ETF——地产ETF（159707）早盘冲高未果，午后震荡下挫，截至收盘，场内价格跌1.38%，全天成交4765万元。

(相关资料图)

当前，就政策方面而言，一线城市的具体楼市调整措施依然是未知数，这或成为当前市场对于地产板块最核心的分歧点。对于当前能促进市民购房的动机，调研数据显示，深圳购房者最希望能降低存量房贷利率。好消息是，分析人士表示，存量房贷利率下调进程或加速推进。

【一线城市“骑虎难下”？市场“等风来”】

自政治局会议为优化楼市政策定调后，相比北京、深圳、广州、上海四大一线城市的表态，许多二线热点城市的政策速度显然更快。这是为啥呢？

需要注意的是，一线城市房地产市场情况与其他城市不同，例如购房需求相对旺盛，政策需要更加精准避免市场大起大落，地方政府制定政策需更为谨慎。

对于购房者来说，根据乐有家研究中心近期发起的购房者调研调查，对于未购房的原因，36%受访者表示是首付不够。除了首付不够外，没有购房资格、不想承担房贷压力以及市场不确定需观望也成为影响购房的核心原因，均占比20%以上。对于当前能促进市民购房的动机，调研数据显示，深圳购房者最希望能降低存量房贷利率。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前制约购房者入市的因素中，居民收入预期、房价下跌预期等并未实质扭转，购房者置业信心不足，短期政策优化调整带动市场明显升温的预期较弱，市场或更多为温和修复。陈文静预测，政策调控仍将渐进式推进，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛、降低购房成本展开。

【存量房贷利率下调进程或加速】

有个现象值得注意下，当前贷款收益率维持下行。6月新发放的企业贷款、个人住房贷款、普惠小微贷款加权平均利率分别为3.95%、4.11%和4.68%，均处于历史低位，比上年同期分别低21个、51个和51个基点。

6月和8月公开市场逆回购操作（OMO）和中期借贷便利（MLF）中标利率分别合计下行20bp、25bp，持续推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。

“存量按揭利率下调或在途中。”刘呈祥进而表示，二季度货币政策报告指出要促进居民信贷成本稳中有降，存量按揭利率下调进程或加速推进。

川财证券也指出，MLF利率的下调将大概率带动LPR利率的下调。一方面，为扩内需、稳预期，后续可能以调降LPR的方式，降低企业融资成本和个人消费信贷成本；

另一方面，LPR可对房地产市场产生重要影响，LPR作为中国贷款市场的定价基准，会直接影响存量贷款利率和新增贷款利率，LPR下调将导致存量房贷利率和新增房贷利率的下降，有望激发居民合理性住房消费需求，从需求端对房地产市场形成支撑。

【机构：地产股迎来估值修复行情】

首创证券（601136）指出，当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。

对于具体筛选标准，该机构则表示，历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。

在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：

1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企。

2）行业底部拿地扩张的优质房企。

3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升。

4）永续现金流类房企。

就以上4类房企配置而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！

同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

关键词阅读：房贷利率